民眾買房自住向銀行申辦房貸,而銀行從鑑價的價值、視房屋座落地點、還款能力來核准房貸的成數。也因為如此,具有拉高總體貸款額度效果、增加買房資金的二順位房貸(二胎房貸),吸引力大增。不過,到底適不適合申辦二順位房貸?可以從成本、屋齡、還款模式這三件事下手。
不論是二順位房貸、理財型房貸、個人信貸,對民眾來說,拉高總貸款額度各具效果,但利率成本等條件仍有差別須留意,也就是涉及個人承擔的資金成本。銀行業者指出,目前主要大型行庫針對自住客的房貸利率幾乎都降到1.1%到1.6%低水位,二順位房貸與理財型房貸前者因授信風險較高,後者有隨借隨還特性,所以利率都高於一般房貸,個人信貸則要看個人的信用條件,利率可能與二順位或理財型房貸相當,也可能更高。
不過,銀行業者指出,二順位房貸、理財型房貸既然是房貸,都涉及設定房屋作為擔保品,因此如果民眾申辦時是向原來的一般傳統房貸銀行辦理,也就是一般房貸、二順位或理財型房貸是同一家銀行承作,對於設定費、開辦費、利率條件等談判上,可能會較有利。當然,這也必須是這家銀行也有開辦二順位房貸才適用,並非每家銀行都有。
其次就是房屋本身的條件,尤其是屋齡,「年輕貌美」的新屋恐怕反不如中古屋吃香。銀行業者指出,銀行辦理二順位房貸,因為債權順位次於一般傳統房貸,銀行相對承擔風險較高,所以對於物件也會更留意篩選,若是近幾年的新成屋,因為多數是在房價高峰時推案,跌價風險相對高,銀行反而未必樂於搭配承作二順位房貸,相對屋齡較高的中古屋,銀行提供相關配套增貸的意願更高。
比方如果加上一成的二順位房貸後,總房貸成數已達到九成,萬一發生呆帳,銀行處分房屋擔保品卻賣不到原本估算房貸時房價的九折,那二順位房貸就無法完全確保債權,銀行就會損失。這也是何以高價的新屋,銀行反而會比較擔心搭二順位房貸。
第三是還款模式,這就要看個人的金流狀況。二順位房貸訂下額度後按本息攤還,理財型房貸強調的是隨借隨還,有借用才產生利息,因此民眾申辦前可評估本身的資金需求是臨時有大筆支出,很快就有資金回流可還款,還是準備動用後慢慢攤還,因為這會牽涉到負擔的總利息支出多寡。(經濟日報)
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